Bakgrund
PiteBo har yrkat på en hyreshöjning med i snitt cirka 24 procent för de 179 lägenheterna på Prästgårdsgatan. Den förhandling som inleddes med Hyresgästföreningen redan 2020 strandade under 2021 och PiteBo hänsköt därför ärendet vidare till hyresnämnden. Tolv pilotlägenheter valdes ut att representera övriga lägenheter, vad gäller storlek och standard, och den 30 juni 2022 beslutade hyresnämnden, helt i enlighet med PiteBos yrkande, på en höjning av hyran för samtliga pilotlägenheter. Hyresnämnden beslutade också om en infasning av hyreshöjningen under tre års tid med 80 procent av höjningen första året. Några av hyresgästerna i pilotlägenheterna har valt att överklaga domen till Svea hovrätt. Vi avvaktar nu rättens beslut och har med anledning av det inte svar på alla frågor ännu.
Varför höja hyrorna på Prästgårdsgatan 16-24?
Hyresnivåerna på Prästgårdsgatan är, i förhållande till den standard som erbjuds, mycket låga. PiteBo har sammanställt ett stort jämförelsematerial av lägenheter med motsvarande standard hos de privata hyresvärdarna, som styrker den låga hyresnivån. Vi har i tio års tid fört fram argument till Hyresgästföreningen som belyser detta men inte fått gehör för några konstruktiva lösningar.
Det finns en lag som utgår från principen ”lika hyra för lika lägenhet” och som gäller för all hyressättning på den svenska hyresmarknaden. Den lagen måste även allmännyttan hålla sig till. För låga hyresnivåer innebär en snedvridning av konkurrensen och betraktas som ett otillåtet statsstöd. Det är vårt ansvar att säkerställa att hyreslagstiftningen efterlevs och att PiteBos hyresnivåer är skäliga.
Vad menas med lagenlig hyra?
Vid prövning av lägenheters hyra utgår man från bruksvärdet. En lägenhets bruksvärde bestäms med hänsyn till storlek, modernitetsgrad, planlösning och standard i lägenheten. Bruksvärdet påverkas även av förmåner som hiss, sopsortering, god fastighetsservice, tvättstuga med mera. Även faktorer som husets allmänna läge och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Enskilda hyresgästers värderingar påverkar inte bruksvärdet. Det är hyresgäster som kollektivt sätter värde på egenskaperna. Den lagstadgade bruksvärdesprincipen har som syfte att ge hyresgäster skydd från marknadshyror och oskäliga hyresnivåer samt ge trygghet och garanti om att ens egen hyra inte skiljer sig nämnvärt från hyran för andra lägenheter med samma standard och läge i Piteå. Eftersom PiteBo har kunnat påvisa att våra hyresnivåer på Prästgårdsgatan 16-24 ligger långt under bruksvärdet, har hyresnämnden nu beslutat att ändra hyran till korrekt nivå.
Fler lagar vi måste förhålla oss till
Utöver svensk hyreslagstiftning finns ytterligare en lag som ställer krav på allmännyttiga bostadsaktiebolag, den s k Allbolagen. Den föreskriver att allmännyttans verksamhet ska bedrivas enligt affärsmässiga principer och säkerställa att hyresmarknaden är och förblir sund. Allbolagen föreskriver också att bolaget ska säkerställa att hyresintäkterna långsiktigt kan finansiera nödvändigt underhåll och återinvesteringar i nya flerfamiljshus.
Allmännyttigt samhällsansvar trots hyreshöjning?
Ja! Som allmännyttigt bolag tar PiteBo ett stort samhällsansvar genom ett lågt yrkande på ny hyresnivå. Trots att hyreshöjningen i vissa lägenheter är stor hade den kunnat vara betydligt större, ca 500-1500 kr/mån beroende på lägenhetsstorlek, och ändå följa hyreslagen. Vi har också avstått från att yrka på ytterligare fem procents höjning som lagstiftningen ger oss rätt till enligt den sk påtaglighetsregeln.
Trots stora höjningar är alltså de hyresnivåer som PiteBo yrkat på, och som också beslutats i hyresnämnden, fortsatt i det lägre spannet av bruksvärdet. Hyresnämnden har beslutat att vi har rätt att debitera för retroaktiv höjning av hyran från 1 maj 2022 men PiteBo har valt att avstå retroaktiv hyra så länge processen i hyresnämnden pågår.
En rimlig övergång
Hyresnämnden har beslutat om infasning, eller trappning, av den nya hyresnivån under tre år med 80 procent av höjningen under första året. Exakt hur infasningen kan bli på Prästgårdsgatan får vi återkomma till efter hovrättsprocessen, men vår utgångspunkt är att erbjuda hyresgästerna en rimlig övergång till de nya hyresnivåerna. PiteBo kommer att underlätta för byte till mindre lägenhet om det finns önskemål om det.